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Guide Loi Pinel

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avec le dispositif pinel

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  • Principes et explications
          de la loi Pinel
  • Les 7 conseils à suivre
  • Exemples d’investissements
  • Texte officiel
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Comprendre Le Dispositif Pinel

La Loi Pinel est la nouvelle Loi qui remplace la Loi Duflot depuis le 1er septembre 2014.

Elle permet aux contribuables français qui souhaitent réduire leur impôt de bénéficier d'une forte réduction d'impôts allant jusqu'à 21% du montant de l'investissement immobilier réalisé.
Le contribuable paiera moins d'impôt pendant 6, 9 ou 12 ans et économisera jusqu'à 63 000 € au total.

Cette Loi permet au gouvernement d'étoffer le nombre de logements neufs disponibles sur le marché et de dynamiser le secteur de la promotion immobilière. En effet, il y a toujours un manque important de logement dans les grandes villes françaises.

La Loi Pinel a remplacé la loi Duflot depuis le 1er septembre 2014. Elle apporte de nouveaux avantages non négligeables :

La location est désormais possible à un ascendant ou un descendant dès lors qu’il est hors du foyer fiscal de l'investisseur et que les conditions tenant aux plafonds de loyer et de ressources du locataire seront respectées.

À la différence de la Loi Duflot, la durée d'investissement est modifiée pour la loi Pinel.

Durée investissement Pinel
Période d’investissement
et réductions d’impôt

En effet, en comparaison d'une durée de 9 ans, le contribuable ayant acheté un bien immobilier Pinel pourra choisir la durée de défiscalisation avec une période minimale de 6 ans.
A laquelle il pourra rajouter deux périodes de 3 ans chacune soit respectivement 9 ans et 12 ans.
Ces périodes d'investissement donneront respectivement droit à 12%, 18% ou 21% de réduction d'impôt.

Le zonage Pinel a été revalorisé afin de favoriser l'investissement locatif et la construction de logements neufs dans les zones plus tendues.

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Découvrir les avantages

Tout comme le dispositif Duflot, la loi Pinel propose des avantages aux contribuables qui souhaitent en bénéficier.

Protection de la famille
Préparez votre avenir
et protégez celui de vos enfants
  1. 1. Une forte réduction d’impôt
    Le dispositif Pinel prévoit une réduction d’impôt sur le revenu égale à 12, 18 ou 21% du montant de l’investissement plafonné à 300 000 €, sur 6, 9 ou 12 ans. Ainsi, l’investisseur pourra bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.
  2. 2. L’accession à la propriété sans apport
    Le projet d’investissement immobilier locatif en loi Pinel ne nécessite pas d’apport de la part de l’investisseur
  3. 3. La constitution d’un patrimoine immobilier
    Lors de la mise en place d’un dispositif Pinel, vous devenez propriétaire du bien et permettez ainsi de se constituer voire d’agrandir son patrimoine immobilier
  4. 4. L’obtention de revenus complémentaires
    La mise en location du logement permet de recevoir chaque mois des loyers qui permettent d’augmenter son niveau de rémunération, mais également de préparer sa retraite avec un complément de revenu
  5. 5. La protection de sa famille
    Le financement du bien immobilier se fait via un prêt immobilier avec lequel on souscrit une assurance de décès et d’invalidité.
    Ainsi, en cas d’accident de la vie, les proches n’hériteront d’aucune dette mais du bien, financé par l’assurance, et des rentes mensuelles que sont les loyers versés par les locataires
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Les conditions à respecter

Afin de bénéficier des avantages liés à l’investissement en loi Pinel, certaines conditions doivent être respectées concernant notamment la durée de l’investissement, les zones géographiques, le logement, le locataire et les loyers.

  1. 1. L’investisseur
    Pour prétendre à un investissement en loi Pinel, il faut être un contribuable domicilié en France et soumis à l’impôt sur le revenu.
  2. 2. Les zones géographiques éligibles
    Le dispositif loi Pinel a été créé dans le but de dynamiser les zones géographiques les plus tendues en matière de logement.
    Ainsi les zones concernées sont :
    Zone A bis Paris et les 29 communes environnantes.
    Cette zone a été créée fin 2010 par scission de l’ancienne zone A et ce, pour tenir compte de la réalité du marché
    Zone A Agglomération parisienne, côté d’Azur (bande littorale Hyères-Menton) et Genevois français.
    Zone B1 Agglomération de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la côte d’azur, les départements d’outre-mer, la Corse.
    Zone B2 Le reste de la zone B, c’est-à-dire les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières et littorales ainsi que la limite de l’Ile de France.
    Zone C Le reste du territoire
    Zones éligibles en France
  3. 3. Le logement
    Le logement doit être neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017.
    Le dispositif intègre un volet écologique qui implique que les programmes immobiliers doivent répondre à la normal RT 2012 ou au label BBC.

    Qu'est-ce que le Label BBC ?
    La norme BBC désigne les bâtiments nouvelle génération dits Bâtiment Basse Consommation. Le niveau de performance exigé par ce label fixe comme objectif une consommation maximale à 50 kWh/m² (soit l’indicateur de performance énergétique niveau A)


    Le logement, qui doit être loué nu (non meublé), doit également être la résidence principale du locataire.
  4. 4. Les locataires
    A la différence de la loi Duflot, la location est désormais possible à un ascendant ou un descendant dès lors qu’il est hors du foyer fiscal de l'investisseur et que les conditions tenant aux plafonds de loyer et de ressources du locataire seront respectées.
    Les locataires éligibles à un logement Pinel ne doivent pas dépasser un certain niveau de ressource qui varie selon les zones :
    Plafonds de ressources
    des locataires en €
    Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
    Personne seule 36 831€ 36 831 € 30 019 € 27 017 €
    Couple 55 045 € 55 045 € 40 089 € 36 079 €
    Personne seule ou couple
    avec une pers. à charge
    72 159 € 66 169 € 48 210 € 43 389 €
    Personne seule ou couple
    avec 2 pers. à charge
    86 152 € 79 257 € 58 200 € 52 380 €
    Personne seule ou couple
    avec 3 pers. à charge
    102 503 € 93 826 € 68 465 € 61 619 €
    Personne seule ou couple
    avec 4 pers. à charge
    115 344 € 105 584 € 77 160 € 69 443 €
    Majoration au-dessus
    de 5 pers. à charge
    + 12 851 € + 11 764 € + 8 608 € + 7 746 €
  5. 5. Plafonds de loyers
    Dans le cadre du dispositif Pinel, des plafonds de loyers ont été mis en place selon les zones.
    Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
    Plafonds de loyers
    avec le dispositif Pinel en €/m²
    16,72 € 12,42 € 10,00 € 8,69 €
    Ils sont modulables en fonction de la surface selon un coefficient multiplicateur dont la méthode de calcul est la suivante :
    Coefficient = 0,7 + 19 / Surface habitable* du bien en m²
    La valeur prise par ce coefficient multiplicateur a été plafonnée à 1,2.
    * Il est précisé que la surface habitable peut être augmentée de la moitié de la surface des annexes (cave, balcon, terrasse, hors parking) sous un plafond de 8 m².

    Ainsi,
    • Pour les biens dont la surface est inférieure ou égale à 38 m²,
      les plafonds de loyers sont majorés de 20%.
    • Pour les biens dont la surface est comprise entre 39 m² et 63 m²,
      les plafonds de loyers sont majorés de 0% à 19% selon la surface.
    • Pour les biens d’une surface supérieure à 63 m²,
      les plafonds de loyers sont diminués selon un coefficient qui varie entre 0,7 et 0,99
    Exemple : un appartement de 45 m² en zone A :
    Coefficient = 0,7 + 19 / 45 = 1,12
    Plafond de loyer (Zone A) = 12,42 € * 1,12 = 13,91 € par m²
  6. 6. Le logement devra être loué pendant une durée minimale de 6 ans ou 9 ans
    avec possibilité de prolonger la durée d’engagement jusqu’à 12 ans.
    La réduction d'impôt Loi Pinel n'est pas cumulable avec d'autres réductions comme la Loi Duflot, loi Malraux, les monuments historiques, Loi Censi-Bouvard, Loi Girardin...
    La loi prévoit un maximum de 2 investissements par an, donc le montant global est plafonné à 300 000 € par an.
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Nos conseils pour réussir votre investissement

Découvrez nos conseils pratiques pour réussir votre projet d’investissement :

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Studio et 2 pièces = rendement
3 pièces et plus = stabilité
  1. 1. Le prix du logement
    Vous devez être attentif au prix au mètre carré et comparer avec des logements identiques dans d'autres résidences aux alentours.
  2. 2. La ville
    Favorisez les villes moyennes ayant du potentiel de développement et ainsi miser sur la plus-value à la revente.
  3. 3. L'emplacement du programme
    Privilégiez une zone en devenir, un nouveau quartier par exemple et vérifier la distance par rapport aux transports, écoles ou universités.
  4. 4. La typologie du logement
    Il est nécessaire d'effectuer une analyse précise de la demande locative du quartier sélectionné.
    D'une manière générale, les logements de type 2 pièces ou Studio obtiennent de meilleurs rendements et se louent plus facilement mais avec un niveau de rotation des locataires plus important.
    Les logements de type 3 pièces ou plus qui accueillent le plus souvent des familles permettent une meilleure stabilité mais avec des niveaux de rendements locatifs plus faibles.
  5. 5. Adapter son investissement
    Il est important de veiller à ce que le projet d’investissement soit adapté à sa situation personnelle. En d’autres termes, il faut s’assurer que le montant investi soit en adéquation avec l’économie d’impôt souhaitée.
  6. 6. Faire appel à un conseiller
    La situation fiscale de chaque contribuable est particulière et mérite d’être analysée par un expert de la gestion de patrimoine qui saura conseiller et aiguiller vers le projet le plus adapté à la situation.
    Pour bien comprendre les tenants et aboutissants du dispositif, déceler les meilleures opportunités, vérifier l’éligibilté au dispositif Pinel, optimiser le montage financer et se préparer à la location du bien, un professionnel de la gestion de patrimoine est indispensable.
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